专栏 | 选择投资美国多单元住宅(multi-family)的五大原因

摘要: 在选择投资美国房产时,尽管地理位置,经济状况,学区等因素非常重要,但是在这些因素相同的情况下

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在选择投资美国房产时,尽管地理位置,经济状况,学区等因素非常重要,但是在这些因素相同的情况下,对于房产类型来说,相比较单独住宅(single family),公寓(condo)或者联排别墅(townhouse),多单元住宅(multi-family)往往是有经验的投资人的首选。


这类房型一般有2-4户,是一种很典型的投资房,对一些正在读大学或者刚刚工作的年轻人来说,越来越多的人开始选择自己住一个单元,其它的单元出租,租金收入用来支付贷款和维护费用,这样不仅降低了生活成本,还达到了固定资产投资的目的。这在美国现在叫做house hacking,越来越受到从08经济萧条时走出一代年轻人的推崇。对于中国的投资人来说,如果希望对投资的房产有100%的所有权,在美国一线城市的郊区,以及二三线城市的中心,多单元房产是最好的选择。


以下就请我从房产投资的角度介绍一下投资多单元房产的优势:


1

更丰厚的资金流动


多单元住宅的资金流动优势可以从三个方面来体现。首先,同一个房产下,有多个租户的租金回报,这往往比单独别墅的租金回报率更高。例如,在康州布里斯托(Bristol)一个三居两卫生的单独别墅的市场价在20到22万美金左右,而2017年第一季度的租金在1300美金左右。在同样一个地区,一个报价22万美金的三户房产,每户有三卧一卫,每户的租金在1000美金左右。


另外,对于房产的维护和维修来说,无论从屋顶的修葺,草坪的维护,还是除雪,维护的费用从多个租户的租金中计算,费用的比例比起出租独立别墅就要少的多。


从风险的管理角度来看,如果独立别墅几个月内没有找到租户,房屋空置(vacancy)的比例为100%,而多单元房产,风险有多个单元平摊,房屋空置的比例就会大大降低。


2

保值更稳定


投资房产和住宅地方的市场价值评估方式完全不同。无论是2-4户的多单元房产,还是商业地产,以营利为目的的房产(income-producing property)的市场价值是由其资金回报率来决定的。也就是当一个市场的房地产出现波动时,供给和需求会调整,独立别墅房产价格会因买家或者卖家对市场的反应而波动,而多单元住宅的主要购买者是投资人。只要一个市场的租金稳定,房产的市场价值是不会有很大影响的。最有代表性的例子是在2008年次贷危机以后,房地产市场受到很大冲击,很多美国人支付不起银行贷款,失去了房产,严格的贷款政策使得一些消费者无力购买房产,这些人会转而选择租房,促进了对多单元房产的需求量。


瞭解美国多单元房产的优势,可以丰富投资的多样性,达到最高效的投资回报

3

物业的经营管理更便捷


对于远距离投资的中国投资人来说,面对的最大问题可能是由谁来管理我的房产?这里的房产管理(property management)包括招租,审核租户的信用历史(credit history),收取租金,负责住户的维修问题,为投资者提供详细的资金流动报告等。在美国,有许多专业的物业管理公司,他们的费用在租金的10%-12%左右。这个比例对于独立别墅租金来说,相当于仅有的利润空间,这也是为什么许多美国独立别墅的投资人都是自己亲历来管理房产的。明智的投资人会选择多单元房产,并聘用专业的管理人员。这样可以高枕无忧得享受投资回报。


4

税收政策更优惠


房地产投资本身有诸多降低税收的优势,最主要的是在报税时可以以“税收减值(depreciation)”的方式对资产折旧,从而达到税务庇护作用,或者叫税收庇护(tax shelter)。换句话说,就是长期资产每年的折旧费可以在所得税前扣除,减少个人和企业缴纳的税款。因为美国各个州的税法不同,中国的投资人可以谘询注册会计师来更多的瞭解如何报税。


5

更好的市场需求


对于千禧年的一代年轻人来说,US News的调查数字显示,2016年毕业生有70%有助学贷款,平均助学贷款金额为$37,172。随着一线城市房产价格的上涨,越来越多刚刚步入工作岗位的年轻人会选择租房。另外,随着网络时代对许多传统职业的挑战,千禧年一代更容易因为工作的变化而选择搬离到另一个城市寻求机会,租房无疑给他们提供了灵活性。同时,婴儿潮出生的一代人已经步入退休的年龄,空巢的家庭会选择卖掉在郊区的独立别墅而搬到便捷的市区公寓里,从而降低房产开支。或者选择租房从而为退休旅行提供灵活性。


对于中国投资人来说,尽管美国的各个地区的房地产市场有其特殊性,追对不同城市和区域会有不同的投资策略,然而更多得瞭解美国多单元房产的优势,可以丰富投资的多样性,达到最高效的投资回报。

 

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